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商业地产有多赚钱?顺丰老总216套房、半年赚20亿!


admin| 更新时间:2019-08-29 18:34|点击数:未知

其次,两者的交易规则完全不同。关于这一点,我们举例说明。

如何投资商业地产?

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有人可能会好奇,我们为什么一直说美国的商业地产?

半年增值20亿!

商业地产VS住宅地产,

顺丰老总有216套房,

租金净收益除以市场认同的回报率,就是正常的售价了。当然,买卖双方会在这个标准价的基础上,进行砍价,并非是一锤定音。

从本质上来说,两者虽然都是地产投资,但在投资规模、收益模式、交易体系等方面,完全不同。

要知道,20亿是顺丰半年的净收益。也就是说,顺丰7万多员工吭哧吭哧工作半年,和216套房放那儿干吹风,产生的收益是一样的。

图中展示的是美国西雅图的Tyee出租公寓,公寓楼内设有单身公寓、一睡房、办公室、地下车库以及公共洗衣房、储藏区等。

也就是说,如果我们可以通过增强运营能力,从而提高租金水平或者增加入住率,那么就能将这两栋公寓的租金收益提升54%(达到市场正常水平)。

这和商业地产选择高租金回报的项目,是完全相反的。

最要命的是,这样一来,王卫的房子半年增值20亿是完全有可能的。毕竟2016年深圳写字楼的售价每平米就涨了2W元,而王卫深圳的房子足足有11万平米……

而按照商业地产的定价模式,租金收益的增长几乎就是物业价值的等比例上涨。简单来说,等我们卖出的时候,可以赚取54%的房价涨幅。

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在这套交易规则的基础上,你应该能发现商业地产和住宅地产最大的差异——盈利模式。这也是投资商业地产的核心所在。

由于商业地产的售价是根据当前的净收益、市场上的回报率反推得来的,所以商业地产盈利的核心就是——物业的运营能力。

另外,从市场表现来看,美国商业地产的夏普比率比其他投资类型要高出很多。这意味着在同样的投资风险下,美国商业地产可以创造更高的收益。

相反那些地段条件不错,但运营现状欠佳的项目, 三个人棋牌游戏更受欢迎。因为我们可以轻松提升物业的收益, 手机棋牌麻将然后赚取物业的增值收益。

但商业地产不同,连坏夺宝它们的报价是根据上一年的净收益和资本化率反推出来的, 官方手机棋牌游戏严格来说是“将当前或潜在的NOI除以该地区的资本化率, 三个人棋牌游戏得到的就是一个包含利润和运营费用的销售价格”。

并且,美国商业地产市场发展成熟,回报比较稳定,各项制度规范也更完善。作为投资来讲,是非常不错的选择。

-今年7月各城市房价变化-

-王卫房产列表截图-

-物业基本信息-

-两栋物业的现状和市场标准-

-收益前景图解-

-2017年各国商业地产的规模-美国商业地产规模接近英国的3倍,德国的4倍,法国的7倍

-美国商业地产的简单分类-实际投资时,一般是几百万美元起步,上不封顶。

还是以前文的两栋出租公寓为例:

在Tyee公寓旁边,还有一个情况相似的Levere出租公寓,两栋公寓是一起出售的。

毕竟,这几年国内一线城市的房价涨幅并不高。从7月数据来看,大连娱乐网棋牌北京、上海的二手住宅价格不涨反跌,就连深圳都只涨了2.6%。

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而同时期,按照市场正常水平,这两栋公寓的租金总收益应该能达到$1,082,728,租金回报率在5.4%。

到底有什么不同?

为什么同样是216套房,商业地产和住宅地产创造的投资收益,完全不同呢?

首先,商业地产是指用做商业用途的房地产,比如公寓楼、写字楼、百货、购物中心、厂房、加油站等。而住宅地产,是承担着居住刚需的。

于是,一众网友大吐酸水的同时,也对王卫这216套房产生了浓厚的兴趣。

对于我们举例的这套出租公寓:

显然,靠投资住宅半年赚20亿是不可能的。不过,事件很快有了反转——王卫的房子被扒出来了:

因为这意味着物业收益的上升空间很小,物业价值很难进一步提升,那么我们的利润空间也会被压缩。

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因为美国是全球最大的商业地产市场。而大的市场规模意味着更多的投资选择、更有效的市场定价以及更灵活的退出方式。

NOI就是它去年的租金净收益,也就是$379,205+$315,885=$695,090。

王卫的确有216套房产,而且其中有163套在深圳,仅深圳房产的总面积就有11万平米,以下是部分房产明细:

日前,“顺丰老总216套房,半年增值20亿”的新闻,惊掉了大家的眼球。

没错,就像上面的房产列表展示的一样,王卫的房子大部分都是写字楼,属于商业地产,而不是网友们猜测的住宅。

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关于美国商业地产的补充说明

资本化率,就是市场普遍认同的这类出租公寓的租金回报率。

如果我们按照3%的涨价幅度倒推,那半年前,王卫的房子总价将高达666亿人民币(94亿美元)。如果真这样,那王卫今年的福布斯排名恐怕要改写:

整栋建筑只有一个产权,是不能拆分成多间房出售的,是很典型的商业地产。

如果是住宅,那么开发商会根据自己项目的地段、配套、面积等因素进行定价。最终房价会以每平米均价以及每个户型的总价,呈现出来。

一个最简单的例子,就是美国商业地产的流动性非常高,这让投资者在购买和出售上都有更多的选择,也可以享受更多的便利性。

卖家出售时,两栋公寓的租金总收益是$695,090,租金回报率只有3.5%左右。

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所以,人们在投资商业地产挑选项目的时候,对于那些运营现状特别好、收益特别高的项目,反而并不怎么感兴趣。

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